伴隨著城鎮(zhèn)化向新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型，綠色建筑行動正式上升為國家戰(zhàn)略，中國建筑節(jié)能技術(shù)從自愿到強制推廣的步伐也正在加快。
據(jù)*轉(zhuǎn)發(fā)*、*綠色建筑行動方案的通知顯示，“十二五”期間，國內(nèi)將完成新建綠色建筑10億平方米。這也就意味著，到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求，整個產(chǎn)業(yè)規(guī)模以萬億計。
然而，相比“萬億”規(guī)模的發(fā)展目標(biāo)，綠色建筑目前在國內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀卻顯得不大樂觀。日前，世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部可持續(xù)發(fā)展董事李永基在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時透露，事實上，目前新建主體建筑中綠色部分很少。
據(jù)中國建筑科學(xué)研究院今年1月發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國既有建筑面積達(dá)500多億平方米，其中綠色建筑面積不足0.1%。
“很多人認(rèn)為綠色建筑就是節(jié)能、減排，認(rèn)為含有太陽能、地源熱泵的就是綠色建筑，這個概念是*錯的。”李永基表示，真正的綠色建筑在節(jié)能、減排、節(jié)地之外，還要提供舒適的工作、居住環(huán)境，后者才是zui關(guān)鍵的部分。
不過對于國內(nèi)綠色建筑的發(fā)展前景，李永基持樂觀態(tài)度，并表示盡管綠色建筑在國內(nèi)才剛剛起步，但正趕上好的發(fā)展時機，并已具備很多可供借鑒的經(jīng)驗。
李永基續(xù)稱，英國早在1990年就已開始做綠色建筑，2008年英國所有的建筑都要滿足綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)。美國則從1998年開始做（綠色建筑），現(xiàn)在做的也不錯，特別是把舊建筑變成綠色建筑。
“西方國家走了20年，我相信中國走10年一定可以到他們現(xiàn)在的水平，再走10年能夠與海外機構(gòu)平起平坐，比如在碳排放方面。”李永基如是說。
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部可持續(xù)發(fā)展董事李永基的采訪實錄：
觀點地產(chǎn)新媒體：在您看來，現(xiàn)階段國內(nèi)綠色建筑發(fā)展現(xiàn)狀如何？
李永基：綠色建筑剛剛傳入中國之時，國內(nèi)在這方面談的不多，現(xiàn)在來談顯得有些遲，因為英國從90年代已經(jīng)開始做綠色建筑了，盡管在國內(nèi)幾乎看不到英國的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，但他們做得zui早，也做得很好。
美國在1998年也已經(jīng)開始，做得也比較成功，特別是LEED標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在國內(nèi)做綠色建筑認(rèn)證都是由美國和中國自己本土的三星建筑為主。
而在中國，綠色建筑慢慢起步，世邦魏理仕在前兩年都是做一些教育的工作，現(xiàn)在開發(fā)商知道綠色建筑是怎么回事，也愿意在建造的時候做一些綠色建筑。
所以綠色建筑會成為一個主流，在未來五年、十年仍然是大家討論的話題。
觀點地產(chǎn)新媒體：這部分在新建建筑之中的占比如何？
李永基：新建主體建筑中綠色部分很少。就拿前幾年的數(shù)據(jù)來說，舊的建筑已經(jīng)超過400億平方米，相比之下，現(xiàn)在新建筑僅僅4000萬平方米?，F(xiàn)在很多開發(fā)商在為新建筑做設(shè)計的時候，也會把綠色建筑的概念放進去。
觀點地產(chǎn)新媒體：能否將含有一些綠色概念的建筑視為真正的綠色建筑呢？現(xiàn)在行業(yè)中有沒有一個明確的定義？
李永基：很多人認(rèn)為綠色建筑就是節(jié)能、減排，認(rèn)為含有太陽能、地源熱泵的就是綠色建筑，這個概念是*錯的。
其實，在中國已經(jīng)有明確的定義：在節(jié)能、減排、節(jié)地之外，還要提供舒適的工作、居住環(huán)境，后者才是zui關(guān)鍵的部分。
比如，一味的追求減排、節(jié)能是很簡單的，就拿廣州來說，夏天室外溫度達(dá)到30度-40度，為了節(jié)省能耗不讓外面的新鮮空氣來，也就不用冷卻室外熱風(fēng)，僅利用室內(nèi)的空氣循環(huán)。這樣做盡管降低能耗，但室內(nèi)的人會感覺很悶，因為沒有氧氣，只有二氧化碳在不斷的循環(huán)，所以大家的臉都很紅，不舒服。這肯定不算綠色建筑。
觀點地產(chǎn)新媒體：在投資成本、產(chǎn)品本身、開發(fā)運營模式以及盈利模式等方面，綠色建筑與傳統(tǒng)建筑相比有怎樣的不同？開發(fā)運營此類綠色建筑對于開發(fā)商來說存在怎樣的挑戰(zhàn)？
李永基：從綠色建筑的生命周期來看，在前期設(shè)計環(huán)節(jié)，發(fā)展商就需要考慮材料、后期運營、提供空調(diào)維修維護等方面，以及zui后拆下來所需要的能耗。因此，有些發(fā)展商會買一些非常節(jié)省能耗的設(shè)施設(shè)備，但其壽命也許只有20年，一個樓宇需要用50年，因此20年后的更新還需要用錢。
所以，不能只是看這棟樓是不是有節(jié)能的設(shè)備、減排的概念，而是要從整個生命周期來考慮。
目前，中國綠色建筑在投資成本方面的數(shù)據(jù)還比較少，估計未來5-10年差不多能夠出來，不過美國已經(jīng)做了很多數(shù)據(jù)分析。事實上，新建綠色建筑對于大樓的建造費用影響不大，（成本）僅比傳統(tǒng)大樓高出5%。
成本方面還是取決于你什么時期來參與，比如從設(shè)計階段就參與，成本就不會太高，相比傳統(tǒng)建筑會高出0到5%。但如果是已經(jīng)建成了的大樓，再將其改造成綠色建筑問題就大了。
觀點地產(chǎn)新媒體：租金方面，綠色建筑會不會比傳統(tǒng)寫字樓高？
李永基：中國暫時沒有這方面的數(shù)據(jù)，不過在北京，暫時來看土地比較稀缺，北京辦公樓租金有時候是上海的兩倍，非常嚇人。所以在北京做綠色建筑跟沒有做綠色建筑的租金沒差多少。
此外，美國相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，相比傳統(tǒng)建筑，綠色建筑的租金有7%-15%的增長。
觀點地產(chǎn)新媒體：世邦魏理仕成功運營了很多綠色建筑，有沒有總結(jié)出來比較可行的運營模式？
李永基：現(xiàn)在只是理論加實踐，看看美國、英國等海外先進國家怎么做，同時也要考慮是否符合中國的國情。
比如，垃圾回收，國外已經(jīng)很成熟了，但在廣州就存在問題，找不到一家真正的垃圾回收公司，因為通常情況下國內(nèi)回收垃圾的公司只會選擇他覺得有用的東西，而會扔掉其它可以再回收的垃圾，因為他沒興趣了，這也是浪費。
我們要在中國找出一個合適的運營模式。2011年我們成功的為深圳星河中心拿到了LEED認(rèn)證體系的金獎。
因為是將舊建筑改為綠色建筑，所以在剛開始的時候，盡管我們不斷地向開發(fā)商介紹綠色建筑以及未來的好處，但是開發(fā)商仍然不想投資，因為他沒有信心，他不想整改，不想投資，不想做這個事情。
在這種情況下，我們就盡量用運營的程序來操作。比如，有幾個要求已經(jīng)達(dá)標(biāo)了就不需要再動，以后要采用我們的采購方針和清潔方針，不能布置不環(huán)保的清潔機。
對于采購產(chǎn)品我們有明確的標(biāo)準(zhǔn)，比如要沒有甲醛，原材料都要800公里以內(nèi)進行采購，這110分的評分就是這樣一分一分的累計下來。
其實，星河中心有一個特點，這棟大樓中只有兩個租客：星河以及平安保險，我們對這兩家公司都有固定的培訓(xùn)，比如，如何做垃圾分類回收，如何殺蟲，如何清潔，以后室內(nèi)不能抽煙。甚至還會培訓(xùn)到細(xì)節(jié)：關(guān)掉平時不用的設(shè)施設(shè)備。因為我們發(fā)現(xiàn)很多同事下班之后，電腦的顯示屏并沒有關(guān)，盡管這個小動作很簡單，但卻為這棟大樓省了23%的能耗。
所以，簡單的小事也可以收獲一個非常大的效果，并不一定非要新建綠色建筑，很多舊的建筑也可以做好節(jié)能減排，甚至這部分建筑的能耗遠(yuǎn)遠(yuǎn)比新建筑節(jié)省得更多，而且更容易。
觀點地產(chǎn)新媒體：類似于星河中心這樣的情況，舊樓改建成綠色建筑成本會高一些？
李永基：可以這樣說。以目前星河中心的情況來看，通過LEED金獎?wù)J證是可以的，但如果想拿鉑金獎就比較困難了，再多拿1分就意味著幾百萬甚至幾千萬的投資。因為這個大樓的能耗節(jié)省已達(dá)到了極限，如果想進一步節(jié)省能耗，就要把樓的基礎(chǔ)換掉。這無疑會影響大樓的日常業(yè)務(wù)：租客會跑掉，幕墻玻璃、停車場、設(shè)備都需要拆除、更換，都需要花錢。
觀點地產(chǎn)新媒體：當(dāng)時，您在操作這個項目的時候會否感覺到有一些難點？
李永基：有。由于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對于我們的整改非常重要，必須對于統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行分析。然而，搜集大樓所有的數(shù)據(jù)是一件很難的事情，為此我們會做很多問卷調(diào)查。
然而在國內(nèi)做問卷比較困難，因為中國人比較懶，一般都不會填。問卷調(diào)查涉及舒適度、能耗等方面，比如，在節(jié)能方面，我們的問卷會包括：工作日選擇什么交通工具？統(tǒng)計出來數(shù)據(jù)之后，我們會結(jié)合物業(yè)進行相應(yīng)的改善。
然而，有些二、三線城市的管理公司并沒有做好數(shù)據(jù)搜集，他們的數(shù)據(jù)甚至有可能是假的，這樣根本無法知曉能耗用在哪里。所以，對于舊的大樓，我們會有3個月的考核期，這段時間我們會看大樓的運營情況。
完成數(shù)據(jù)搜集之后，我們會提交到美國的獨立認(rèn)證機構(gòu)——GBCI進行評估和評分。
除了數(shù)據(jù)搜集之外，我覺得對于商戶的教育以及培訓(xùn)也是一項富有挑戰(zhàn)的工作。
當(dāng)然，在國內(nèi)采購一些綠色的清潔用品也有困難。我們需要的供應(yīng)商也是經(jīng)過認(rèn)證、具備證書的，這些證書會涉及非常高的標(biāo)準(zhǔn)，可能要在美國試驗室做數(shù)據(jù)檢測。
前幾年還好，有很多供應(yīng)商來到中國，但是現(xiàn)在很難找到這樣的綠色產(chǎn)品供應(yīng)商。
觀點地產(chǎn)新媒體：目前，在綠色建筑方面，國內(nèi)做得較好的開發(fā)商有哪些？
李永基：很難說，因為很多發(fā)展商都在做。特別是建辦公樓自用的發(fā)展商，肯定要考慮日后，因為這棟大樓是自己運營的，所以做出來的效果就會比較好。
但是住宅方面的情況就有所不同。因為住宅賣出去之后就不管發(fā)展商的事了，后期運營管理都是由業(yè)主自己承擔(dān)。
目前來看，做了認(rèn)證的大樓整體表現(xiàn)會比沒有認(rèn)證的要好，因為認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)涉及多個方面，一個系統(tǒng)的評分指標(biāo)。比如，除了節(jié)能減排以外，還有對空氣質(zhì)量、環(huán)境的要求，甚至涉及到大樓用什么清潔劑、殺蟲藥，而且對于怎么殺蟲、怎么綠化、種什么植物都有要求。
比如，朗詩綠島項目拿到了中國綠色三星的住宅認(rèn)證，外界至少可以了解該項目的能耗效果和舒適度能夠達(dá)到怎樣的水平。但有一些樓宇沒有做過認(rèn)證，自己說是綠色的，整體效果如何外界無法評估。因為沒人參與，即使多了兩個太陽能熱水器等節(jié)能設(shè)備，也不能稱之為綠色建筑。因為還涉及太陽能板未來的維修、更換的費用，以及未來的運營費用。
觀點地產(chǎn)新媒體：美國LEED認(rèn)證體系對于綠色建筑哪些指標(biāo)有具體的參照，能否舉例說明？
李永基：美國的LEED標(biāo)準(zhǔn)對空氣質(zhì)量、原材料都有要求。具體來講，LEED標(biāo)準(zhǔn)鼓勵發(fā)展商用的原材料都是在800公里以內(nèi)進行采購，這樣可以節(jié)省運輸成本，木材不用再坐飛機，意大利瓷磚也不必再坐船，因為這些都是能耗。
另外，一般來說，地毯會產(chǎn)生甲醛，或許對大人的影響較小，但對孕婦、小孩子的影響就會非常大，而LEED體系要求用有認(rèn)證的地毯。就像我之前裝修房子，要求他們使用沒有甲醛的材料，但那些材料并沒有認(rèn)證，是否真的可信？反正上個月我都還不敢進去，會放一段時間等有害氣體慢慢揮發(fā)。
除此之外，美國LEED標(biāo)準(zhǔn)對于空氣質(zhì)量也有嚴(yán)格的要求。比如要求寫字樓的新鮮風(fēng)要達(dá)到30立方/人/小時。
觀點地產(chǎn)新媒體：世邦魏理仕做的認(rèn)證主要還是針對美國LEED體系？
李永基：對。我們暫時對美國LEED認(rèn)證很有信心，因為這一體系已經(jīng)成熟，同時也比較公開，而且我們對于110分的標(biāo)準(zhǔn)非常理解。
不過，目前在國內(nèi)，除了美國LEED體系還有中國綠色建筑認(rèn)證體系，但相比之下，中國綠色建筑認(rèn)證體系怎么評估，誰來評估，評估標(biāo)準(zhǔn)還比較模糊，所以暫時來說綠色三星都是中方機構(gòu)來做，我們這些外資公司比較少做中國的認(rèn)證。
觀點地產(chǎn)新媒體：眼下，不少地產(chǎn)商打著套用“綠色建筑”的概念，開發(fā)很多“偽綠”建筑，對于此類現(xiàn)象您怎么看？
李永基：我相信偽綠色不是很多發(fā)展商做的事情，但也不排除一些發(fā)展商這樣做。他們可能認(rèn)為放一些新的節(jié)能元素進去，宣傳綠色建筑，利于提高售價。
不過，我相信這些只存在于暫時的過渡階段，發(fā)展商慢慢都會走上正軌，走上真正綠色環(huán)保的建筑道路。
觀點地產(chǎn)新媒體：剛才您提到目前國內(nèi)綠色建筑剛剛起步，從起步到成熟您預(yù)計會需要多久的時間？對于中國綠色建筑未來的發(fā)展您有怎樣的預(yù)期？
李永基：舉例說明，英國1990年開始做綠色建筑，2008年英國所有的建筑都要按照綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)來做。美國從1998年開始做，現(xiàn)在做的也很不錯，特別是他們把一些舊的建筑變成了綠色建筑，走的比較快。
現(xiàn)在中國在綠色建筑方面正處于好的發(fā)展時機，雖然剛剛起步，但是已經(jīng)有很多經(jīng)驗可以借鑒。所以，西方國家走了20年，我相信中國走10年一定可以到他們現(xiàn)在的水平，再走10年能夠與海外機構(gòu)平起平坐，比如碳排放方面。
我們都希望下一代能夠享受綠色的地球，因為現(xiàn)在資源浪費的現(xiàn)象太過普遍，地球出現(xiàn)很多危機。
有一個誤解，很多人以為解決能耗問題是政府的事兒。其實并非如此，如果每個人都能夠養(yǎng)成節(jié)能的好習(xí)慣，心中存在節(jié)能的概念，那么我想也就不用再推廣綠色建筑了。
