2012年，對(duì)于北京市很多市民來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)綜合整治再也不是一個(gè)空洞的概念，而是正在身邊發(fā)生著的改變。2012年年底前，北京市將完成全市現(xiàn)有882棟簡(jiǎn)易樓改造，并對(duì)建筑面積共計(jì)1500萬(wàn)平方米的老舊小區(qū)綜合整治，這項(xiàng)工作已在2011-2012采暖季結(jié)束后全面展開(kāi)。
7月，農(nóng)光里社區(qū)17號(hào)樓老舊小區(qū)抗震節(jié)能改造試點(diǎn)。正在施工過(guò)程中的項(xiàng)目被鋼架包圍，3輛吊車(chē)停在樓旁，正在吊裝建筑材料。
據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工人介紹，樓房改造采用“工業(yè)化外套式加固法”，就是給樓房穿一層“外套”，這層“外套”是用鋼筋混凝土做成的預(yù)制構(gòu)件，zui大的預(yù)制構(gòu)件重達(dá)3噸。“這是整個(gè)工程難度zui大的步驟，因?yàn)樾枰萁z對(duì)螺絲，安裝結(jié)實(shí)了，而且高度越高，難度越大。”“外套”安裝完畢后，外墻保溫、涂料和門(mén)窗安裝等工作也將相繼展開(kāi)。
年限劃分為主
據(jù)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這次老舊小區(qū)綜合整治分為抗震節(jié)能綜合改造、節(jié)能改造和簡(jiǎn)易樓拆除等類(lèi)。其中，1990年（含）以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、工程配套不全的小區(qū)，將進(jìn)行節(jié)能改造、平改坡、熱計(jì)量改造、防水粉刷等工作以及為部分有改造條件的小區(qū)增設(shè)電梯。而1980年前建成的老舊房屋則將進(jìn)行抗震鑒定，對(duì)不達(dá)標(biāo)的老舊房屋進(jìn)行結(jié)構(gòu)抗震加固改造。
此外，北京市還已經(jīng)確定將對(duì)882棟簡(jiǎn)易樓實(shí)施拆除。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年實(shí)施拆除的簡(jiǎn)易樓將超過(guò)200棟。
對(duì)于此次大規(guī)模的老舊小區(qū)整治工作，北京市政府近日印發(fā)的《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》給出了明確的時(shí)間表。今年年底前，北京市將實(shí)施建筑面積1500萬(wàn)平方米的整治工作，其中，今年9月15日前，北京市須按照首都環(huán)境整治規(guī)劃，完成影響市容環(huán)境的主要環(huán)線、重點(diǎn)地區(qū)周邊老舊小區(qū)的綜合整治工作。至2015年年底，北京市建筑面積5850萬(wàn)平方米的1582個(gè)老舊小區(qū)的綜合整治工作將全部完成。
保證節(jié)能效益
今年北京市老舊小區(qū)改造中，節(jié)能改造的占比zui大，達(dá)1000萬(wàn)平方米。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，節(jié)能改造的標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能65%，具體來(lái)說(shuō)，就是要節(jié)約65%的采暖用煤。記者實(shí)地走訪看到，工人們正在樓外側(cè)搭建的腳手架上粘貼外墻保溫板。據(jù)介紹，在外墻外保溫節(jié)能改造中，要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的節(jié)能目標(biāo)，主要是靠復(fù)合硬泡聚氨酯保溫板，主材是硬質(zhì)聚氨酯泡沫塑料（10055,60.00,0.60%），外面裹一層水泥基漿料，長(zhǎng)、寬、高分別為120厘米、60厘米和4厘米。這種材料隔熱性能優(yōu)良，并具有良好的防火性能。一般來(lái)說(shuō)，住宅常用的防火材料，防火等級(jí)往往是B1級(jí)，而復(fù)合硬泡聚氨酯保溫板經(jīng)包裹水泥基漿料后，防火等級(jí)能達(dá)到復(fù)合*。
為保證外墻外保溫改造質(zhì)量，今年5月，北京市相關(guān)部門(mén)專(zhuān)門(mén)出臺(tái)《老舊小區(qū)綜合改造外墻外保溫施工技術(shù)導(dǎo)則（復(fù)合硬泡聚氨酯板做法）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《導(dǎo)則》）指導(dǎo)施工。記者翻閱發(fā)現(xiàn)，《導(dǎo)則》對(duì)保溫板施工的各道工序均有嚴(yán)格規(guī)定。比如，保溫板上墻前，要檢查基層墻體表面質(zhì)量，修復(fù)原墻面由于拆除、凍害、析鹽、侵蝕所產(chǎn)生的損壞，墻面上起鼓、開(kāi)裂的砂漿應(yīng)清除等；用于粘結(jié)外墻外保溫系統(tǒng)與基層墻體的錨栓數(shù)量也有細(xì)化要求，高度在50米以下的建筑，錨栓數(shù)量應(yīng)不少于4個(gè)/平方米，50米以上的建筑，錨栓數(shù)量不應(yīng)少于6個(gè)/平方米，任何面積大于0.1平方米的單塊板應(yīng)設(shè)置一個(gè)錨栓。
老舊小區(qū)節(jié)能改造除了要給外墻穿上一層“保溫服”外，外窗更換施工也是一項(xiàng)重要內(nèi)容。記者通過(guò)小區(qū)居民了解到，北京市配置的窗戶是采用5+9A+5厚單框雙玻中空外平開(kāi)式塑鋼門(mén)窗，傳熱系數(shù)為2.8KW/（m2?K），水密性不低于3級(jí)，隔聲性能3級(jí)，保溫、隔音、水密、氣密等性能都能滿足相關(guān)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求。
業(yè)內(nèi)人士分析，老舊小區(qū)節(jié)能改造工程結(jié)束后，建筑外墻和屋面的保溫性能均會(huì)有所提升，冬天室內(nèi)的平均溫度可提高4-5攝氏度，并且夏季室外的熱量不易進(jìn)入，節(jié)能又省電。幾年之內(nèi)，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的北京居民將切身感知65%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的溫度，真正體會(huì)到冬暖夏涼的舒適。
而同步實(shí)施的供暖熱計(jì)量改造則是整個(gè)改造任務(wù)中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。據(jù)了解，為了實(shí)現(xiàn)室溫可控可調(diào)，需要在原有的暖氣片上安裝溫控裝置。安裝暖氣罩的用戶需要自行拆除和恢復(fù)，如果不拆除暖氣罩，則僅能安裝熱計(jì)量?jī)x表，可以實(shí)現(xiàn)計(jì)量收費(fèi)，但是不能自主調(diào)節(jié)室溫，節(jié)費(fèi)空間較小。
目前熱計(jì)量改造中，平谷、通州、順義、延慶、房山等郊區(qū)縣基本完成，城區(qū)較慢。熱計(jì)量改造后，市和區(qū)縣將進(jìn)行驗(yàn)收，材質(zhì)和施工質(zhì)量至少保修3年，市民發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可隨時(shí)報(bào)修。“用多少熱，交多少費(fèi)”的供暖熱計(jì)量，如果節(jié)約使用，不僅能達(dá)到節(jié)能目的，居民也可節(jié)省數(shù)目可觀的供暖費(fèi)。
當(dāng)前，北京市居住建筑供熱計(jì)量收費(fèi)試行價(jià)格實(shí)行兩部制熱價(jià)，由基本熱價(jià)和計(jì)量熱價(jià)兩部分構(gòu)成。用戶熱費(fèi)具體計(jì)算公式為：用戶熱費(fèi)=基本熱費(fèi)+計(jì)量熱費(fèi)；其中，基本熱費(fèi)=基本熱價(jià)×建筑面積，計(jì)量熱費(fèi)=計(jì)量熱價(jià)×用熱量。
對(duì)于今年老舊小區(qū)綜合節(jié)能改造中進(jìn)行了熱計(jì)量改造的居民家庭，目前北京還執(zhí)行“多退少不補(bǔ)”的原則，即如果用戶的熱費(fèi)超過(guò)以往按面積征收的金額，可以按照以往的費(fèi)率繳納熱費(fèi)，而無(wú)需多繳費(fèi)；如果用戶的熱費(fèi)低于以往按面積征收的金額，即按實(shí)際金額計(jì)費(fèi)，實(shí)現(xiàn)了供暖費(fèi)的節(jié)約，zui多可達(dá)幾百元。
據(jù)介紹，既有節(jié)能居住建筑實(shí)施熱計(jì)量改造的費(fèi)用（不含更換暖氣費(fèi)用）由財(cái)政和供熱單位分擔(dān)，不向住戶收取。既有非節(jié)能居住建筑，供熱計(jì)量改造費(fèi)用與建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造費(fèi)一并籌措，由財(cái)政、產(chǎn)權(quán)單位、住戶和供熱單位等多渠道籌措改造資金。
在綜合整治中，還有10%的房屋有抗震加固的需要。據(jù)記者了解，給磚混結(jié)構(gòu)的樓房做抗震節(jié)能加固共有3種方案，一種是要在墻的內(nèi)外兩面抹高強(qiáng)度的砂漿，干透后的砂漿能撐起整個(gè)房屋；第二種是直接做兩堵水泥墻，把不抗震的墻夾起來(lái)；第三種只針對(duì)比較空曠的房子，將通過(guò)增加立柱的方式，給房子加固。而框架結(jié)構(gòu)的房屋，主要靠增加支撐的方式，分解房子老墻上的承重。
“為了避免入戶施工給市民帶來(lái)的干擾，我們已經(jīng)升級(jí)了抗震節(jié)能加固的施工技術(shù)，施工人員不會(huì)進(jìn)入大多數(shù)住宅施工”，北京市住建委相關(guān)工作人員說(shuō)，目前整棟樓加固墻體，只要在一樓入戶施工即可。
改造成本優(yōu)于重建
對(duì)于北京市住建委而言，此次綜合整治的原則就是通過(guò)“效益比”，也就是加固改造費(fèi)用和拆除重建費(fèi)用的比值來(lái)確定房屋建筑是應(yīng)當(dāng)加固改造還是應(yīng)當(dāng)拆除。采取改造而不是拆除，這是上專(zhuān)家的共識(shí)，就是城市既有房屋拆除成本比改造成本高得多。
這其中特別之處在于拆除重建費(fèi)用的計(jì)算方式絕不僅僅是簡(jiǎn)單考慮拆除費(fèi)用和重建費(fèi)用，并不是簡(jiǎn)單的每平方米3000多元的建安成本。要充分考慮到能源消耗、垃圾消納、資源循環(huán)、社會(huì)成本和業(yè)主成本等附加成本。因此，盲目拆除重建就是浪費(fèi)資源。
而且，這些老舊房屋建筑的設(shè)計(jì)使用年限是50-70年，并沒(méi)到使用年限。通過(guò)改造解決它們的抗震節(jié)能問(wèn)題，還延長(zhǎng)了使用年限。
投資主體可擴(kuò)展
在目前進(jìn)行的改造項(xiàng)目中，房屋建筑本體的水、電、氣、熱、通信、防水等附屬設(shè)施設(shè)備改造費(fèi)用，可以按規(guī)定使用房改售房款、專(zhuān)項(xiàng)維修資金和個(gè)人公積金。
北京市住建委副主任張農(nóng)科此前曾公開(kāi)表示，在老舊小區(qū)改造資金保障方面，市區(qū)兩級(jí)財(cái)政將一共投入150億元，目前已全部準(zhǔn)備到位。這部分投入將全部用于基礎(chǔ)改造項(xiàng)目；對(duì)于政府資金支持外的改造項(xiàng)目，如果產(chǎn)權(quán)單位有條件、有需求改造可投入資金改造，業(yè)主有需求也可通過(guò)申請(qǐng)個(gè)人公積金或業(yè)主之間自籌的方式進(jìn)行改造。
根據(jù)北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)依據(jù)整治內(nèi)容，老舊小區(qū)綜合整治工作分別利用財(cái)政投資、售房款、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、個(gè)人公積金、責(zé)任企業(yè)資金和社會(huì)投資。其中，房屋建筑抗震加固、節(jié)能改造、供熱計(jì)量與溫控改造、通燃?xì)夂屯ㄅ瘹?、配電設(shè)施改造、補(bǔ)建信報(bào)箱、供熱管網(wǎng)等改造項(xiàng)目按本市既定的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)延續(xù)執(zhí)行相關(guān)政策。
這就意味著這部分項(xiàng)目改造資金可以從房改時(shí)居民支付的購(gòu)房款中出。而售房款中拿出一定比例以及個(gè)人繳納了一部分資金組成的專(zhuān)項(xiàng)維修金可以使用；此外，如果前兩部分資金不夠，居民個(gè)人還可以申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金進(jìn)行此類(lèi)項(xiàng)目改造。
相關(guān)檢測(cè)設(shè)備：高強(qiáng)螺栓檢測(cè)儀/門(mén)窗三性檢測(cè)設(shè)備/抗滑移系數(shù)檢測(cè)/建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)檢測(cè)儀/建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)檢測(cè)儀/水紫外輻照試驗(yàn)箱/密封膠相容性試驗(yàn)箱/
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